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房企通过ABS到底融了多少钱?
发布日期:2019-08-09 00:29   来源:未知   阅读:

  受紧信用环境以及偿债高峰到来影响,境内公司债、企业债等信用债的净融资,在房企的债券融资中占比逐渐降低,资产证券化(ABS)在房企的债券净融资中占比逐渐提高。

  那么,房企资产证券化有哪些形式?总发行及净融资规模有多大?哪些房企发行较多?之前曾有媒体报道将暂停部分房企的债券及ABS融资,5月以来ABS融资审批、发行进度如何?

  资产证券化是指以特定资产组合或特定现金流为支持,发行可交易证券的一种融资形式。本质上是将资产未来的现金流进行证券化,严格来讲只要资产拥有稳定的现金流就能够满足资产证券化的条件。

  目前,资产证券化发行规模快速攀升,已经成为实体企业重要的融资来源。具体来看,2014年企业ABS发行量仅400亿,到2018年发行量已经突破2万亿,存量规模近4万亿。

  对房企而言,资产证券化的重要性也逐步提升。仅从存量规模来看,截止2019.7.19,房企包含供应链ABS在内的国内债券总规模超过2.4万亿,其中包括供应链ABS在内的房企ABS债务规模超过5000亿,占比超过20%。

  这篇报告的主要目的是分析ABS对房地产企业的现金流的影响,因而将统计口径限定为对房企现金流有影响的房企ABS。从这一标准出发,相关ABS主要包括两类:一类是原始权益人为房企的ABS;一类是核心债务人为房企的供应链金融ABS。而REITs/CMBS的融资人不仅限于房企,并不为房企提供现金流,不在统计范围内。

  需要说明的是,尽管从融资结构上来看,供应链ABS中融入的资金并未直接流入房地产企业,但房企可以通过ABS延长付款账期,缓解其流动性压力。因而实际上仍然可以视为房地产企业融资。

  多数情况下,房地产企业产生的应收账款为项目公司与供应商的往来款,即直接债务人为项目公司,但是鉴于项目公司本身信用等级较低,为了提供足够的增信,核心企业往往通过协议加入作为共同债务人,或者提供差额支付承诺等方式,将其自身信用嵌入产品之中,从而使供应链金融保理ABS产品能够体现核心企业的信用等级。

  目前市场上发行的供应链ABS以反向保理为主,主要依托于核心供应链房企的信用,沿着交易链条反方向,向与核心企业有长期稳定业务往来的供应商提供保理融资服务。供应链ABS依托于核心企业的主体级别,具有类信用债的特点。

  我们主要统计两类对房地产现金流产生影响的ABS:一类是原始权益人为房企的ABS,主要根据原始权益人的申万行业分类进行统计;一类是核心债务人为房企的供应链ABS,主要根据募集说明书、新闻报道等筛选核心债务人为房地产企业的产品。按照产品的起息日对产品进行统计。

  2018年下半年以来,房企ABS发行规模明显提高。从供应链ABS来看,2018年下半年以来月发行量基本都高于100亿元,部分月份超过200亿;非供应链ABS发行规模自2017年以来月发行量也略有增长。

  从偿还规模来看,随着房企ABS发行规模的扩大和供应链ABS的到期,尤其是期限较短的供应链ABS到期增多,房企的ABS偿还规模也逐渐扩大。

  按照年度统计来看,2014年以来,房企非供应链和供应链ABS发行量均在快速增长。其中,2019上半年非供应链ABS发行量达到660亿元,供应链ABS发行量达到1140亿元;仅供应链ABS的发行量就与2018全年供应链ABS1329亿的发行量接近。从占比来看,随着供应链ABS规模的快速增长,2019年上半年已经超过60%。

  从净融资来看,供应链和非供应链ABS均实现快速增长。2019上半年,供应链ABS净融资规模670亿元,非供应链ABS净融资540亿元;供应链ABS在净融资规模中的占比逐年提高。

  与非供应链ABS相比,供应链ABS平均期限较短,大部分在1年左右,因而随着其发行规模扩大,偿还量迅速攀升。2019上半年供应链ABS偿还量达到470亿元,已与2018年全年供应链ABS的偿还量相当。而从占比来看,供应链ABS的偿还量已经达到约80%,远远高于非供应链ABS的偿还量。

  从房企发行的ABS总量来看,万科、碧桂园的ABS发行总规模遥遥领先其他房企。截止2019年6月30日,万科历史上ABS总发行规模超过1000亿元,碧桂园也超过800亿元,是仅有的两家发行规模超过500亿元的房企。

  新城、世茂、恒大、远洋、龙湖、华夏幸福等企业紧随其后,发行规模也较大。此外,万科和碧桂园在发行规遥遥领先的同时,偿还量也远远超过其他房企。

  目前房企存量ABS规模超过5000亿,万科、碧桂园和新城的规模较大。万科以超过700亿元的规模领先,碧桂园的存量规模超过300亿元,新城的存量规模超过200亿元。从结构上来看,万科存量ABS中供应链ABS占比接近90%,非供应链ABS仅10%;碧桂园存量ABS中则以非供应链为主。

  考虑到供应链ABS期限较短,供应链ABS存量大的企业未来将面临较大的还款压力。万科、新城、恒大、龙湖存量ABS规模较大且供应链ABS占比较高,直接导致其下半年ABS到期规模较高,面临较大的还款压力。

  5月以来,媒体报道将限制部分房企的的公司债及ABS发行。我们特别分析了5月份以来ABS的发行及审批情况,来度量当前市场ABS发行及审批难度。

  5月份以来,非供应链ABS发行规模相比3-4月份的确有明显减少,也低于2018年下半年的平均水平,但从单月发行量仍然维持在50亿元以上。特马王中王管家婆

  供应链ABS发行量明显提升。2019年5-6月份单月发行供应链ABS规模均超过150亿元,明显高于2019年2-4月份的发行量。

  从具体发行项目来看,5月份以来有74个房地产ABS项目发行,总发行规模近600亿元。绝大部分是供应链ABS在储架规模内的续发。

  供应链ABS的发行主体一般是保理公司,在审批环节缺少募集说明书等资料,较难判断是否属于房地产企业的供应链ABS。而房企非供应链ABS的发行主体一般为房地产企业,能够通过审批环节的发行人对项目所属行业进行判断。故我们这里仅列示审批通过的房企非供应链ABS项目。

  5月份以来上交所、深交所和银行间市场审批通过的ABS项目明显减少,5月至今近3个月仅审核通过了9项,而3-4月份审核通过了23项。从审核通过的金额上来看,5月至今审核通过的金额为181亿元,而3-4月份审核通过的金额为542亿元,降幅明显。

  (1)房企供应链ABS与非供应链ABS相比,具有期限短、信用债属性强的特点,虽然融入的资金并未直接流入房地产企业,但能够延长房企的应付账款期限,实际上起到了债券融资的效果。

  (2)房企ABS发行量、净融资规模均在快速增长,2019年上半年发行量接近1800亿元,其中供应链ABS占比达到60%以上。从净融资规模看,2019上半年房企ABS净融资规模超过1200亿元,供应链ABS贡献占比超过50%。房企ABS融资成为房企融资的重要组成部分。

  (3)万科、碧桂园和新城存量ABS规模较大,由于供应链ABS占比高,万科、新城和恒大下半年ABS到期规模较大,还款压力大,万科以超过400亿的到期规模遥遥领先。

  (4)5月份以来,非供应链ABS发行规模、审批通过规模均有明显减少,供应链ABS发行规模未见明显减少,或与供应链ABS储架发行制度有关。

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